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Precificação de imóveis: ACM e como calcular o valor de um imóvel

Um dos principais desafios enfrentados pelo setor imobiliário é fazer uma precificação de imóveis corretamente. Isso porque, esse mercado é bastante dinâmico e requer um acompanhamento assíduo das recentes tendências do segmento. 

Além disso, a instabilidade econômica que afetou o país nos últimos anos prejudicou o crescimento da área imobiliária. Esse fator dificulta ainda mais a precificação.   

Uma compra, venda ou aluguel de um imóvel é um processo complexo, que exige muita análise. Nesse sentido, os profissionais especializados no tema devem considerar uma série de critérios para estabelecer um preço final do bem. 

Confira a seguir mais informações sobre o assunto e tire todas as dúvidas!

O que é precificação de imóveis?

Em suma, a precificação de imóveis consiste na definição do valor de determinado bem imóvel. Saber como calcular o valor de venda de um imóvel requer a análise de inúmeros critérios, que você entenderá melhor nos tópicos a seguir. 

Como fazer a precificação de imóveis?

Profissionais do setor imobiliário e especialistas no assunto, aprendem como avaliar preço de imóveis usados e novos segundo alguns fatores. Existem diversos pontos que influenciam no preço final de um imóvel, que são eles:

  • localização e vizinhança;
  • tipo da construção;
  • infraestrutura da região;
  • tecnologias, lazer;
  • proximidade com serviços básicos;
  • lojas e outros estabelecimentos nas redondezas;
  • nível de segurança;
  • estrutura do terreno;
  • idade da construção;
  • acabamento;
  • estado de conservação. 

Com base nessas informações, a precificação pode ser feita de forma realista, evitando preços fora da realidade. 

Estudo de mercado: como fazer

Corretor de imóveis com o braço para cima, mostrando imóvel sem mobília para casal. Representando uma precificação de imóveis

Além de estudar os pontos citados acima, é essencial fazer a ACM (Análise Comparativa de Mercado), que garantirá que a propriedade será precificada adequadamente conforme o mercado.  

Fazer pesquisas em portais imobiliários é uma excelente maneira de obter referências para encontrar o valor exato do imóvel a ser comercializado. Com isso, é válido reunir informações para fins comparativos:

  • imóveis vendidos há mais de 6 meses na região e o valor médio da transação;
  • imóveis vendidos entre 3 a 6 meses no mercado e o valor de concorrência entre eles;
  • imóveis vendidos há mais de 6 meses e seu valor praticado no período. 

Somente após obter esses dados é que é possível determinar com segurança um valor plausível sobre o valor de venda correto. 

Estratégias de precificação de imóveis

Ainda precisa de mais detalhes sobre o método ideal de precificação? Veja a seguir as dicas que separamos para você.

Comparação com imóveis semelhantes

Compare o valor de imóveis semelhantes para ter como referência e estipular um preço justo da propriedade. Analise valores de imóveis semelhantes à venda, em localizações próximas ou no mesmo edifício, no caso de apartamentos. 

Essa é uma ótima maneira de verificar se a avaliação feita pela imobiliária condiz com a realidade prática na região. 

Localização do imóvel

Outro ponto importante na precificação de imóveis, que já citamos mais acima, é a localização. Construções perto de centros comerciais, vias de acesso, delegacias, parques, hospitais, transporte público e outros costumam ser mais valorizados

Isso porque, essas vantagens comerciais e de acessibilidade aumentam o preço do imóvel, pois tais conveniências trazem mais comodidade para o futuro morador da região. 

Ao ter essas informações em mãos, o corretor consegue precificar a casa ou apartamento com mais propriedade, aumentando as chances de o comprador fechar negócio. 

Características do imóvel, acabamento e conservação

Outro ponto que merece atenção no processo de precificação. Verifique se o imóvel possui muitos quartos ou suítes, além de outros diferenciais, como sala estendida, lavabos, área gourmet, vagas na garagem, entre outros.

Também vale analisar o estado de conservação do imóvel. Um apartamento reformado ou em bom estado vale mais do que um apartamento mais antigo, por exemplo. Construções em más condições sofrem depreciação com o passar do tempo.

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Metragem

A metragem é mais uma informação indispensável para a precificação de imóveis. Cada região possui um valor por m² com sua devida base de cálculo. Nesse sentido, basta multiplicar o valor do m² com o número da metragem do imóvel. 

Para exemplificar, visualize um terreno que vale R$5.800,00 por metro. A área total do imóvel é de 75m². Sendo assim, a conta fica em 5.800 x 75 = R$435.000,00. Lembrando que esse não é o valor final, mas sim, um número inicial para o cálculo do preço. 

Quem avalia o imóvel?

Corretor de imóveis mostrando para um casal uma sala de estar com móveis cobertos/protegidos. Simbolizando quem avalia a precificação de imóveis

No geral, quem pode fazer avaliação de imóveis é o profissional especializado no área do direito, engenharia, arquitetura ou o corretor de imóveis. Entre eles, os que mais se destacam nessa função são o advogado e o corretor. 

Isso porque, a precificação envolve conhecimentos de mercado imobiliário, da documentação e da legislação. Assim, tais profissionais costumam ter maior expertise nesse trabalho. 

Para se tornar um Corretor de Imóveis Avaliador, é preciso ter o TTI (Técnico em Transações Imobiliárias), o registro no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis)e o curso de avaliação e imóveis e CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários).

Com o CNAI, os corretores podem precificar os imóveis com os conhecimentos técnicos necessários para emitir o PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica). 

Esse documento é o parecer que define o valor da propriedade, com base em inúmeros fatores técnicos. 

Além de ser útil para a venda e locação de imóveis, a precificação é necessária para outras razões que necessitam desse serviço, como o cálculo de indenização por expropriação, determinação de valor para fins fiscais, financiamento, partilha de bens etc. 

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Conclusão

Neste conteúdo, você aprendeu sobre a precificação de imóveis, como ela funciona, como fazer e quem pode aplicá-la. Para que esse serviço seja feito com máxima eficiência, é essencial que o corretor tenha um olhar afiado sobre a potencialidade da região avaliada.

Assim, é possível identificar oportunidades de desenvolvimento, entender a valorização de determinadas áreas — como a implantação de centros empresariais, parques, escolas etc. 

Um corretor que possui esse conhecimento sobre uma localidade pode aplicar a precificação correta sobre um imóvel, agilizando o fluxo de vendas, sem depreciar e desvalorizar a construção. 

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